一、这些房产纠纷，没律师真不行
1. 一房二卖，开发商耍赖怎么办？
这事儿搁谁身上都火大，对吧？你辛辛苦苦攒钱买的房，结果发现开发商早卖给了别人。这时候别自己去理论——没用。得立刻找律所，申请财产保全，把房子查封。我去年有个客户，就是晚了一步，房子被过户给第三人了，追回来多花了几十万。所以，动作要快。
2. 买了凶宅，中介隐瞒，能退吗？
能！但你必须证明卖房人或中介故意隐瞒。别信口说“我住着害怕”，法院不认这个。要调取历史记录，比如非正常死亡证明、邻居证言。律所会帮你申请调查令。我办过一个案子，中介嘴硬，直到我们甩出派出所的出警记录，立马怂了。最后不但退房，还赔了装修费。
3. 离婚房产分割，对方偷偷转移怎么办？
转移夫妻共同财产？心是真狠。立刻让律师申请诉前财产保全，冻结房产，阻止过户。并且，转移财产的一方，离婚时可以不分或少分！——这条法律规定，很多人不知道。别傻等，等对方把房卖了拿钱跑路，你哭都来不及。
4. 二手房过户，卖家反悔加价——怎么治他？
合同签了，定金交了，他突然说“不卖了，除非加20万”。这种嘴脸，见多了。直接起诉，要求继续履行合同，强制过户。同时主张违约金。法院大概率支持。你千万别妥协，你加一次，他敢要第二次。记住，法律不惯着无赖。
5. 烂尾楼业主，除了等，还能做什么？
集体停贷！单打独斗没用，必须联合其他业主，请律所介入。可以起诉开发商解除合同，要求返还购房款，并且银行违规放贷的，可以暂停还贷。不过操作复杂，得找有经验的房产纠纷律所。我手头一个项目，业主们抱团，现在开发商已经主动来谈复工了。
6. 继承房产，七大姑八大姨都来争，怎么破？
老人没留遗嘱，就热闹了。首先，看谁有资格继承，配偶、子女、父母是第一顺序。有争议，就调解或诉讼。律所能帮你厘清份额，调取档案，证明谁尽了主要赡养义务可以多分。我处理过一个案子，侄女也来争，以为能分一杯羹，结果——没戏。
7. 开发商虚假宣传，学区房变泡影，能索赔吗？
能。但广告宣传单得留着，那算是要约邀请，如果具体明确且影响房价，可视为合同内容。学校没建，或者根本不是那个名校，属于违约。律所会指导你收集证据，包括微信聊天、沙盘照片。千万别光听销售那张嘴。
二、选律所，这些都是坑
8. 律所承诺“包赢”，能信吗？
谁承诺包赢，谁就是骗子。律师执业规范禁止承诺结果。官司输赢看证据、法律和法官，律师能做的，是最大限度维护你权益。听到“包赢”俩字，赶紧跑，那就是个坑。
9. 朋友介绍的律所是不是更靠谱？
不一定。朋友可能只是认识，未必真打过交道。你得看律所有没有办过类似案子。我见过太多人碍于面子，最后发现律师根本不专业，钱花了事没办好。朋友介绍——仅供参考，自己把关。
10. 互联网律所，便宜又方便，真香？
线上咨询可以，但别全权委托给没见过面的律师。房产纠纷标的动辄几百万，你连律师办公室都没去过，放心吗？有些平台就是撮合，律师水平良莠不齐。最好线下见，去律所实地看看，别图省事吃大亏。
11. 怎么判断律师专不专业？——三招看穿
第一，问他办过多少房产案子，要具体数字；第二，问问他对你这事儿的初步策略，说不出一二三的，pass；第三，查裁判文书网，看他名字出现频率和胜诉情况。别听他吹牛，用数据说话。
12. 大律所一定比小律所强吗？
大律所品牌响，但收费高，有时接案的是年轻律师。小律所也可能有专注房产的老手。关键看律师本人。我认识个前辈，自己开个小所，专做房产20年，比大所合伙人还厉害。所以，别迷信规模。
13. 律师费低到离谱，是不是有猫腻？
多半是。正规律所收费有标准，太低要么是实习律师练手，要么后期加价。有个客户找我哭诉，说找了个3千块全包的律师，结果开庭前又要1万，不给就撂挑子。气人不？所以，别贪便宜，正常价格才是保障。
三、费用和流程，门道多着呢
14. 律师费一般怎么收？别被忽悠
常见三种：按标的额比例（比如争议房价的3-5%），按件收费（固定金额），按时收费（一小时几百到几千）。房产纠纷多用比例收费。谈的时候问清楚，包含哪些服务，一审二审还是执行？签合同前，必须白纸黑字写明。
15. 输了官司，律师费也照给？能不能风险代理？
通常先付费，输赢自己担着。但可以风险代理——回款后再给律师费，比例偏高（回款的15-30%）。风险代理适用于执行难、不确定的案件。不过有的律所不愿意，嫌风险大。这个得谈。
16. 诉讼流程多久？急死我了
简易程序3个月，普通程序6个月。但房产复杂，鉴定、评估、公告送达都会拖延，一年以上常有。做好心理准备，急也没用。我有个案子，光笔迹鉴定就等了两个月——法院就这效率。
17. 证据不足，律所能帮我收集吗？
能。你自己搞不到的，律师可以申请法院调查令，去调取银行流水、房产档案、派出所记录等。这就是请律师的好处。但你自己得提供基础线索，别什么都不给，让律师大海捞针。
18. 胜诉了执行难，律所管不管？
管！代理合同最好包含执行阶段。执行要申请，查封房产、冻结账户、上失信名单。可有些人早就转移了财产，那就难了。所以诉讼前就做财产保全，防的就是这手。
19. 找律所替我去谈判，还是直接起诉？
优先谈判。打官司耗时耗力，能谈最好。让律师发律师函，施加压力。很多纠纷在诉前就和解了。谈不拢——再上法院。别一上来就撕破脸，有时候还能做邻居，对吧？
20. 房产纠纷去仲裁好还是法院好？
看合同约定。如果约定仲裁，就去仲裁，一裁终局，没上诉机会，但效率高。没约定，就去法院。我个人倾向法院，因为二审还能翻盘。仲裁一锤子买卖，错了就完了。慎重。