答：这事儿糟心透了。你掏空六个钱包，结果房子早被卖给别人了——开发商玩这套，简直就是诈骗！但别慌，法律给你撑腰。首先，赶紧去不动产登记中心查备案，看你的合同有没有网签。如果已经网签，恭喜，你占了先机。没网签？那更得争分夺秒。立刻起诉，申请财产保全，把房子查封了再说。记住，谁先登记谁优先；都没登记，谁先付款谁优先；都没付款，合同在先的优先。最后，赔偿别手软，按已付房款的一倍去要！
问：开发商逾期交房，我能退房吗？
答：能！但别急着撕合同。先发函催告，给开发商3个月宽限期。3个月后还交不了，你就有权退房。退房时要回房款、利息，还有违约金。不过说实话，现在这行情，退房未必划算——房价跌了还好，涨了你哭都来不及。所以很多人选择继续等，但要赔偿。赔偿标准合同里一般有，通常是万分之几一天，太低可以求法院调高。对了，千万别傻等，诉讼时效3年，从违约那天算起！
问：买二手房，房东跳价不卖了，怎么办？
答：跳价？房东以为菜市场买菜呢？有合同的，直接起诉要求继续履行，强制过户！这种案子，只要合同没问题，一告一个准。当然，前提是你有购房资格、能付全款或者贷款已获批。如果贷款卡壳，那就只能要赔偿了——差价损失、中介费、律师费都得算上。去年我经手一个案子，房东最后赔了80多万，悔得肠子都青了。所以啊，签合同前把定金写高一点，20%顶格，让房东不敢轻易反悔。
合同里的猫腻，你看出来了吗？
问：补充协议手写部分和打印部分冲突，以哪个为准？答：手写！白纸黑字写进去的，比印刷体管用。所以签合同时，只要承诺的，都让他手写上去，比如学区、车位、装修标准。但注意，手写处要双方签字盖章，免得对方赖账说没这回事儿。
问：开发商宣传“赠送花园”，结果交付时是公共绿地，能告吗？
答：典型的虚假宣传！但法律上，宣传资料一般算要约邀请，除非具体确定且影响房价。所以，把售楼广告、沙盘照片、样板间都拍下来，合同里能写死的就写死。真要打官司，这些也能作为证据，不过胜算有风险。不如事前较真。实在没办法了，联合其他业主一起闹，开发商为了卖下期，有时会妥协。
问：交了定金才发现房子有抵押，能要回来吗？
答：当然！卖方隐瞒抵押，属于欺诈，定金双倍返还！去买二手房，签合同前先去房管局查册，拉个产调，上面抵押、查封一清二楚。千万别听中介嘴说。有的房东用你的首付去解押，这叫“赎楼”，风险极大——万一钱给了，他不解押跑了呢？所以要走资金监管，或者“带押过户”新政，省心又安全。
问：合同里的违约金比例太低了，能调整吗？
答：能。法律规定，违约金过高的可以调低，过低的可以调高。你损失大，违约金连零头都不够，当然可以求法院增加。不过法官自由裁量，你得拿出实际损失的证据，比如租房支出、房价上涨的价差。别当甩手掌柜，以为合同写啥就是啥。
产权归属，剪不断理还乱
问：婚前一人出首付，婚后一起还贷，房子算谁的？答：首付方个人财产，但还贷和增值部分要补偿对方。离婚时吵得最凶的就是这个。有些男人觉得“房本我名字，与你无关”，法盲！只要婚后还贷用了共同收入，哪怕是一分钱，对方就有份。具体怎么分，公式挺复杂，建议找个律所算清楚，别自己瞎猜。
问：父母出资买房，登记在小两口名下，离婚怎么分？
答：算赠与！除非有借条。所以父母出钱时，最好私下签个借款协议，一旦离婚，能当债务追回来。不然，就是白送一半给儿媳/女婿。唉，现实就是这么残酷。我见过太多老人一辈子的积蓄，离婚被分走一半，哭都没地方哭。
问：动迁房，指标被人冒用了怎么办？
答：冒用？！这是刑事犯罪！先报警，再行政诉讼，撤销错误的登记。动迁利益往往巨大，里面猫腻太多了——虚挂户口、假结婚、村干部串通。一定要盯紧拆迁办每一步。如果有线索，赶紧请律师调取原始档案，晚了就覆水难收。
物业、邻居，这些破事也头疼
问：楼上漏水不修，我能拒交物业费吗？答：不能！两码事。楼上不修，你告楼上；物业费是另一法律关系。但你可以要求物业协调，留好报修记录。协调不成，直接起诉楼上，要求维修并赔偿泡坏的家具。有个案子，一次漏水赔了十几万！别忍气吞声。
问：小区停车位“只售不租”，合规吗？
答：不合规！《物业管理条例》说得很清楚，车位应先满足业主需要，不得只售不租。遇到这种霸王行为，找房管局投诉，一投一个准。不过产权车位开发商确实有权卖，但人防车位只能租。这里面道道多了，有些车位根本就没产权证，开发商却在变相卖长租，其实就是违规。
问：邻居把承重墙砸了，我该怎么办？
答：玩命啊？承重墙一砸，全楼危房。立刻向住建委举报，停了他的工，罚款、恢复原状。同时，你可以起诉要求损害赔偿。严重的，还能追究刑责，以危险方法危害公共安全。去年杭州有个案例，业主被判了刑，还要赔偿整栋楼检测加固费用，几百万！
问：房子买了，原房主户口赖着不迁，怎么办？
答：恶心人是不是？合同有约定迁户口期限和违约金的，直接起诉要违约金。没约定，派出所没法强迁，只能起诉要求履行。但哪怕违约金赢了，户口还是迁不走，这点目前是法律漏洞。所以签合同时，户口保证金至少压个20万，人不迁你就不放款。
律所怎么选？血泪教训
问：房产纠纷，找综合所还是专业所？答：专业所！有的律师什么案子都接，万金油。房产纠纷水这么深，法条、政策、判例各地都不同。专业房产律师，一聊就知道有没有。别看重律所名气大，要盯住承办律师本人。多问几个细节问题，看他是不是真懂。
问：律师费怎么收？能风险代理吗？
答：一般按标的额百分比，也有固定收费。风险代理可以，但不如以前普遍，因为律师也怕你不给钱。争议标的巨大的，比如千万级，可以谈半风险：基础费+回款提成。谈案时候敞开聊，省得后面扯皮。
问：怎么判断律师有没有坑我钱？
答：看他分析。靠谱的律师会告诉你风险点，而不是打包票。上来就说“这官司肯定赢”的，赶紧跑！另外，收费透明的，比含糊其辞的强。诉讼费、保全费、评估费，让他一笔笔列清楚。别嫌麻烦，都是你的血汗钱。
问：官司打多久？能不能速战速决？
答：房产官司，快的调解一个月，慢的一审二审耗两年。没办法，法院案多人少。不过，有些案子适合申请先予执行，比如急着住进去，可以提前交房。想快，就多催法官，每周打俩电话问候，混个脸熟。
问：自己写起诉状行不行？
答：行，但别犯傻。诉讼请求写错了，神仙难救。比如告错了人、算错了钱、漏了利息。碰到过一个业主，诉求里忘了写“解除合同”，结果法院只判了违约金，合同继续有效，他差点崩溃。所以，哪怕不请律师代理，也花点钱请人看看状子。
问：证据怎么准备？微信聊天记录能当证据吗？
答：能！但得原始载体、完整对话。别只截屏对自己有利的。语音要翻译成文字。录音录像偷偷录的，只要不胁迫，也能用。还有，纸质文件别乱涂改，上面有指纹痕迹。所有购房文件、付款凭证、广告单，从现在起，全部归档！说不定哪天就用上了。
问：官司赢了，对方不执行怎么办？
答：强制执行呗。发现对方转移财产，就告他拒执罪，要坐牢的。现在法院查控系统越来越强，支付宝、微信都能冻。但老赖也狡猾，用亲戚账户。所以，诉讼早期就要财产保全，把他房、车、存款封住，胜诉后才能拿到钱。否则，赢了官司输了钱，白搭。
问：房产纠纷，协商解决好还是打官司好？
答：看情况。能协商当然和解，省钱省心。但有些开发商死猪不怕开水烫，就要撕破脸。发个律师函，吓唬一下，有时就乖乖就范。记住，律师函不贵，几百块，试试没坏处。走投无路了再起诉，别把关系搞得太僵——除非你不打算再跟对方有交集。
问：找律所，熟人介绍的靠谱吗？
答：熟人介绍只是渠道，自己得面试。我就遇到过，朋友推荐的“大律师”，聊完发现徒有虚名，对房产新政一问三不知。所以，哪怕去律所网站看看他写过的文章，裁判文书网上搜搜他打过的官司，用腿投票。毕竟，房事无小事。
最后啰嗦一句：法律不保护躺在权利上睡觉的人。房产纠纷，过期不候。日历上把关键日期圈出来，该催告催告，该起诉起诉。别等到开发商破产、房东跑路了，才拍大腿。