补偿款为什么比别人低？这些坑你得绕开
为什么我家房子评估价这么低？
你先看看评估机构是谁选的。法律规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定。可现实中呢？很多被征收人根本不知道这回事，等评估报告下来，价格低得离谱，一看机构，是征收方指定的。你说这里面有没有猫腻？评估报告是补偿的核心依据，一旦它被做低了，后面全盘皆输。所以第一件事，就是要把评估机构的选择权抢回来。如果已经出了报告，你可以在法定期限内申请复核和鉴定。
补偿标准到底是什么？我总得心里有个数。
先说国有土地上的房屋：补偿包括被征收房屋价值的补偿、因征收房屋造成的搬迁临时安置的补偿、以及停产停业损失的补偿。房屋价值要由评估机构按征收决定公告之日的市场价来评。集体土地上的房屋另说，但原则是“先补偿后搬迁”，而且居住条件不能因此降低。听起来简单吧？实操中扯皮的事多了去了。比如装修、院子、层高，这些怎么算？每一项都可以争。
别家拿得都比我多，凭什么？
这种事太常见了。同一个地块，先签的反而少，后签的又哭又闹反而多拿。老实人吃亏的感觉，懂吧？但说实话，这背后往往不是单纯的“闹”，而是人家找到了专业支持。你如果觉得不公平，可以主张“同案同判”，但这需要法律依据，不是你觉得就行。补偿多少，法律上只看评估和法定标准。要是你发现别人多拿是因为多了某种补偿项目，而你没给，那就可以去争取。
拆迁协议上的数字是这么写就定型了吗？
千万别以为白纸黑字就改不了了。协议是可以撤销的，比如存在欺诈、胁迫、显失公平。最常见的是，征收方口头承诺“先签，后面再补”，但你签字后他们翻脸不认。这时你就要证明存在欺诈或胁迫，难度不小。所以，签字之前，让律师帮你抠字眼。一旦签了，再想翻盘，成本翻倍。
选房还是选钱，怎么选不亏？
这要看你的具体情况。你要是缺现金流，拿钱走人；你要是看好地段，等回迁房可能更值。但回迁房的风险你得掂量：建设周期长，可能烂尾，还可能面积缩水。钱在你手里，至少不会亏成空地。我的建议是，如果补偿的现金明显低于周边房价，你最好选房，或者要求提高补偿。选房协议里要写明交房日期、户型、违约责任，不然等着被拖。
房子被说成违建，一分补偿没有，怎么办？
这是拆迁中最常见的恐吓。你先别慌，违建认定不是他们说了算。根据《行政强制法》和城乡规划法，认定违建要有法定程序，还要有规划部门的文件。很多房子有早年的土地证或规划许可，哪怕没证，也有可能属于历史遗留问题，不应当轻易定性为违建。如果他们以违建为由不给你补偿，你可以提起行政复议或诉讼，让他们拿出证据来。
强拆来了，你还能做点什么？
征收公告没贴，我家就被拆了，合法吗？
当然不合法。征收国有土地上的房屋，必须由政府作出征收决定，并公告征收补偿方案。如果没公告，程序上就是重大违法。更别说强拆前必须有法院的强制执行裁定。所以我跟你说，没看见公告就动工，你就让他们停。但你一个人拦不住，所以必须及时报警、录音录像，为后续诉讼留证据。
我不签字，政府能强拆吗？
能，但前提是程序走完。比如作出补偿决定后，你既不复议也不起诉，政府可以申请法院强制执行。这中间有层级，不是今天通知明天拆。所以，你要么接受，要么在法定期限内提起诉讼，否则等裁定下来就晚了。
强拆时东西砸坏了，能索赔吗？
能。前提是你得证明物品损失与强拆行为之间有因果关系，并且提供相关证据，比如购买凭证、照片、清单。实践中，法院会根据日常生活经验酌情赔偿，但你要是拿不出任何证据，很难拿到满意的金额。所以，提前把贵重物品搬出去，或者至少拍照留证。
听证会要不要参加？
要！一定要去。尤其对补偿方案有异议时，听证会是法定的救济途径之一。别觉得去了也没用，你去了就能记录在案，万一以后打官司，这些都能作为证据。而且，听证会能让你有机会当面质询征收方，有些话他们不敢当众说。
开发商和拆迁办到底谁说了算？
名义上征收主体是政府，开发商只是实施单位。但实际操作中，很多开发商在背后推动。你要弄清楚，你谈判的对象是征收部门，不是开发商。但开发商给征收部门献计献策，所以你不能被牵着鼻子走。记住，无论谁出面，最后签字的是你和征收方，别跟第三方谈条件。
我爸刚把字签了，还能反悔吗？
看情况。如果协议没有违反法律强制性规定，而且是你爸真实意思表示，那就难反悔。但如果有欺诈、胁迫，可以请求法院撤销。比如他们骗你爸说“这个项目不签就没补偿”，这种就属于欺诈。但举证责任在你，建议拿到录音或书面证据。
请律师值不值？诉讼怎么打？
行政复议和行政诉讼先走哪个？
原则上你可以自由选择，但法律规定有些案件必须先复议。对拆迁来说，一般可以直接起诉。不过，复议速度更快、成本更低，而且能给你争取时间。如果你证据充分，直接起诉也行。我的建议是，行政复议先走一遍，就算输了，也能看出对方的说辞，为诉讼做准备。
拆迁官司要拖多久？
一审行政案件一般六个月审结，二审三个月，但这只是理想状态。现实是，一个案子拖一两年很正常。你等得起吗？所以，不是万不得已，不要轻易把全部希望押在诉讼上。诉讼的目的是施加压力，为谈判争取筹码。边打边谈，才是常态。
律师费怎么算？我掏得起吗？
拆迁律所收费没有统一标准，有按标的额提成的，也有按阶段收费的。通常前期收一部分，后期拿到补偿再按比例。你别一听几万块就吓跑，算算你多拿的补偿，律师费可能就是零头。但也要警惕虚高收费或承诺结果的律所，那都是骗子。
诉讼时效过了怎么办？
过了就凉了。行政诉讼是自知道行政行为之日起六个月内提出。强拆行为也是一样。你要是拖过了，法院不受理。所以，有任何事，先咨询律师，把期限记清楚。别等到拆迁结束才想起来维权。
误拆了找谁赔？
误拆？你信吗？现实中哪有那么多误拆，多半是“锅”。但如果真的被误拆，比如拆错了房子，你可以要求征收方赔偿损失，或者根据侵权责任法追究责任。重点是收集证据，证明你的房子是合法财产，并且强拆行为存在。如果对方推诿，就告到底。
只有房产证没有土地证，有影响吗？
影响很大。尤其是在集体土地上，没有宅基地证，可能会被认定为违建。但如果是历史原因造成的无证，法律上应当区别对待。你需要准备相关证明，比如村委会出具的房屋权属证明，或者邻里证言。有房产证，至少表明具有一定合法性，不是“黑户”。
对方口头承诺不写进协议，能信吗？
废话，当然不能信。你要明白，口头承诺在法庭上几乎无法作证。所有条件必须白纸黑字落进协议里。包括额外补偿、奖励金、安置房的位置和面积。对方说“都是套路，后面一起写”，那你转身就走，别谈。