上周在朝阳酒仙桥见了对老两口。
攥着皱巴巴的补偿协议，指节都捏白了。说街道给的价，算下来每平才4万多，同小区的二手房都快9万了。坐那第一句话就问，你们北京拆迁律所，真能把补偿给我们提上去？能提多少？
这问题我被问了快十年。
没有标准答案。
我见过从最初评估的320万，最后协商到780万的案子。也见过本来给的安置房在六环外，最后置换到三环边同面积回迁房的。但我从来不会跟当事人拍胸脯说”包你翻三倍”。
真敢这么说的，一律绕着走。
找北京拆迁律所最容易踩的3个坑
很多人找律所的时候，被网上的广告勾得动了心，交了钱才发现踩坑。
问：北京拆迁律所是不是只接北京本地的案子？
真不是。专做拆迁的北京所，全国的国有土地、集体土地拆迁案子都接。毕竟拆迁的规则是全国层面的上位法，北京的所接触的重大项目多，见过的套路杂，反而对地方上的小手段门儿清。不过要是你家在特别远的地方，比如云南、海南，一定要提前问清楚差旅怎么算，别最后谈成了临时加费用，闹得不痛快。
问：怎么一眼分辨是不是“挂羊头卖狗肉”的所？
太简单。你去搜这个所的公开信息，要是官网点进去全是刑事、离婚、合同纠纷的广告，连个专门的拆迁办案团队介绍都没有，近3年的拆迁胜诉判决书都找不到，直接pass。别听销售吹”我们什么案子都能打”。什么都能打的本质，就是什么都不精。
问：是不是收费越高的北京拆迁律所，办案能力就越强？
真不一定。我见过收当事人50万前期费，最后连个政府信息公开申请都写得逻辑不通的。也见过前期只收几万块基础办案费，最后帮当事人多拿了两百多万补偿的。别拿收费高低当判断标准。重点看他之前办过的同类案子，看他跟你聊的时候是不是真的懂规则，是不是上来就给你画大饼。
问：北京拆迁律所会不会接了案子之后，就把你转给其他没资质的“黄牛”？
这个坑太多了。之前有个当事人找了个所谓的”北京拆迁大所”，交了10万前期费，结果后面对接他的全是连律师证都没有的销售，连行政复议的申请都写得狗屁不通。怎么防？签合同的时候，一定要把具体办案律师的名字写在合同里，明确约定如果中途换律师要全额退前期费。别光听销售吹”我们主任亲自给你办案”，最后来的是个刚拿实习证的小孩，哭都没地方哭。
这些情况别硬扛，找北京拆迁律所介入比你自己谈有用10倍
很多人总觉得，拆迁是自己家的事，自己跟街道谈就行，找律师是白花冤枉钱。
问：是不是找北京拆迁律所越早越好？
对。越早越好。我见过最可惜的一个当事人，等房子都被强推成平地了，才想起找律师。那时候现场证据全没了，连强拆的实施主体都找不到，能拿的补偿直接少了一半都不止。最理想的介入时间点，是刚看到拆迁公告，还没跟征收方签任何字的时候。这时候你手里的谈判筹码是最足的。
问：拿了北京拆迁律所的委托，是不是我们就不用出面了？
想啥呢。律师是帮你捋规则、找对方的违法点、帮你谈判的，但是涉及到要你签字、要你去现场固定证据、要你跟家里人商量方案的时候，你自己得在场。别当甩手掌柜。最后方案给你谈成了，你家里人嫌这嫌那的，耽误的全是自己的时间。
问：小产权房拆迁，北京拆迁律所能帮着要补偿吗？
能，但是得看具体情况。比如你买的小产权房已经住了十几年，有正规的购房合同，一直正常交物业费、水电费，哪怕没有房产证，也不是一分钱都拿不到。别信那种说”小产权房拆迁一分补偿都没有”的鬼话。那都是征收方想压价的统一说辞。
问：拆迁的时候遇到断水断电，找北京拆迁律所怎么处理？
第一时间固定证据。拍视频、录音频，把断水断电的时间、现场的情况全存好。律师会帮你向相关部门发律师函，要求对方立刻恢复供水供电，要是造成了实际损失，还可以一并要求赔偿。别自己上去跟人吵架。吵到最后被人安个寻衅滋事的名头，得不偿失。
问：北京拆迁律所能不能帮着查征收方的项目是不是合法？
太能了。很多地方的拆迁项目，连合法的征地批复都没有，就敢上门让老百姓签字。律师可以帮你申请政府信息公开，查这个项目有没有征地批文、有没有规划许可、有没有落实被拆迁人的社保安置方案。这些东西一查，对方的底裤都露出来了，谈判的时候自然就有筹码了。
问：违建被拆了，北京拆迁律所还能帮着要补偿吗？
看是不是真的违建。很多征收方为了压补偿，把住了十几年的房子直接认定成违建，一分钱都不给。这种情况律师是可以帮你打行政诉讼，要求确认强拆行为违法，然后主张合理赔偿的。要是你真的是在永久基本农田上面盖的房子，没有任何审批手续，那补偿的空间就很小，别硬扛。
委托北京拆迁律所前必须问清楚的几个细节
很多人找律所的时候，光听销售吹得天花乱坠，连核心的收费、办案流程都没问清楚，签了合同才发现踩坑。
问：北京拆迁律所的收费一般是啥标准？
分两种。一种是前期收基础办案费，后面拿到补偿了，按实际提高的部分抽成，比例一般在8%-15%之间。要是一开始就让你交个二三十万的前期费，后面还不跟你谈风险代理的，你得掂量掂量。还有那种全风险代理的，就是前期一分钱不收，拿到钱了再抽成。这种要注意看合同里的抽成基数是啥，别按总补偿款算，那就亏大了。
问：找北京拆迁律所的时候，能不能要求看律师之前办过的同类案子的判决书？
必须要提这个要求。真金不怕火炼，真做过拆迁案子的所，判决书都是公开的。你要他拿近一年的同区域、同类型的案子出来，看看他最后帮当事人拿到的补偿是多少，有没有败诉的情况。要是支支吾吾拿不出来，说什么”我们的案子都是保密的”，直接走。
问：家里老人签了拆迁补偿协议，北京拆迁律所还能帮着反悔吗？
看协议有没有问题。比如老人签的时候，征收方没有给看完整的补偿方案，协议里的补偿金额是空白的，或者有欺诈、胁迫的情况，那是可以起诉撤销的。要是协议所有条款都写得明明白白，老人是自愿签的，那想反悔就难了。
问：北京拆迁律所打拆迁官司，一般要打多久？
快的话两三个月，慢的话一两年都有可能。比如对方的程序全是违法的，你一申请政府信息公开，对方就慌了，主动找你谈补偿，那流程就快。要是对方硬扛，从行政复议到一审到二审，再到后面的多轮谈判，时间自然就长。别信那种”一周帮你搞定所有问题”的。全是骗你签合同的。
问：找北京拆迁律所的时候，需要把家里所有的拆迁材料都给律师看吗？
要，但是注意甄别。第一次谈的时候，你可以带复印件，别把原件直接给销售。等你确定要委托了，签了正式的委托合同，再把原件拿出来核对。不然遇到那种不靠谱的，拿了你手里的关键证据，反过来跟征收方换好处，你连说理的地方都找不到。
问：北京拆迁律所的风险代理，是不是拿到钱了才给律师费？
对，但是要注意合同里的约定。比如有的所会说，不管你最后拿到多少补偿，只要你跟征收方签了协议就算他的业绩，要按比例抽成。你得把条款写清楚，是按”最终实际拿到的、超出最初征收方给的补偿部分”来抽成。不然本来你自己就能拿到的钱，也要给人家分一笔，纯纯的冤大头。
问：北京拆迁律所会不会跟当地的征收方“穿一条裤子”？
说实话，这个顾虑太正常了。我见过不少当事人上来就问，你们是不是收了街道的钱故意压我们的补偿？怎么分辨？你就看律师第一次跟你谈的时候，是不是上来就劝你”差不多得了，赶紧签了拿点钱算了”。但凡有这种话的，你转身就走，真的。我们办案这么多年，从来不会劝当事人妥协到低于法定标准的补偿。
上周跟那对老两口算完账，他们当场就把之前跟街道谈的那个协议撕了。
说之前总觉得自己没权没势，谈也谈不赢。
其实哪有那么多赢不了的事。
你找对人，找对方法，该拿的补偿，一分都不会少。