上周接了个朝阳区的当事人，攥着一塑料袋的购房合同、聊天记录、转账截图，坐我对面第一句话就是“我明明付了全款，对方凭啥把房子卖给别人”。干这行快12年了，见过太多离谱的房产纠纷——有因为省几万块中介费跟卖家私下交易，最后被坑得底朝天的；有因为跟亲戚借名买房，最后闹到老死不相往来的；还有因为证据没留全，明明占理最后输了官司，坐在所里掉眼泪的。
接案环节，房产纠纷律所最先卡的几个硬门槛
很多人找过来第一句就问，你们能不能保证我赢？先别急着谈胜诉率，我们接案最先卡的，从来不是你占不占理，是你手里的证据有没有硬伤。
问：房产纠纷律所接案时，最先核查的核心材料是什么？
对。先查你手里的核心证据有没有硬伤——比如购房合同有没有双方签字、网签备案是不是在你名下、转账记录是不是直接打给了出卖人而不是某个远房亲戚的个人账户。很多当事人上来就说对方违约，掏出来的证据是“我给我姐夫转了200万，他说他帮我给卖家了”，这种案子我们接都不会接，连最基本的资金链路都对不上，神仙也打不赢。
问：为什么有的房产纠纷律所一上来就报风险代理，不接固定收费的？
但凡说“赢了再付钱，输了不收钱”还不收前期差旅费的，你多留个心眼。我们所现在只对标的额超过500万、证据链完整到能直接出胜诉判决的案子做风险代理——毕竟律师也要吃饭，你连几千块的差旅费、立案费都不想掏，凭啥让我们把时间砸在你一个连证据都凑不齐的案子上？
问：房产纠纷律所会不会为了接案，故意给当事人画“100%胜诉”的饼？
太会了。去年有个当事人找过来，说之前找的律所跟他保证“三个月肯定把房子拿回来”，结果交了8万代理费，光立案就拖了四个月，连对方的送达地址都没摸清楚。我们所接案从来不说百分百胜诉——法律规定的范围摆在那，就算证据再全，对方要是当庭拿出个你从来没见过的补充协议，谁能打包票？
问：为什么有的房产纠纷律所一听是“借名买房”就直接劝退？
不是不想赚这个钱。是这类案子的风险真的太高了——你借亲戚的名字买的保障房，人家现在反悔要把房子收回去，就算你有全部的转账记录、装修记录，只要房子是带有福利性质的保障房，合同本身就是无效的，最后最多判对方把你当初付的钱还给你，增值部分你半毛钱都拿不到。这种案子接了，最后当事人闹起来说律师没本事，真的百口莫辩。
问：房产纠纷律所接二手房连环单的纠纷，最担心什么？
最担心当事人自己为了凑首付，跟中介签了阴阳合同。上次有个案子，买卖双方为了少交税，网签价写得比实际成交价低了整整120万，最后卖家反悔，说合同不是他真实意思表示，光举证实际成交价就花了三个月——中介把当时的聊天记录删了，转账记录又拆成了好几个个人账户，这种连环套，光梳理证据就得熬几个大夜。
办案过程中，房产纠纷律所从来不会主动跟你提的几个细节
很多当事人交了代理费之后，总觉得律师就该把所有事都做完，自己当甩手掌柜。但实际上，办案过程里的很多细节，你不主动问，没人会特意跟你说。
问：交了代理费之后，房产纠纷律所的律师会不会把你的案子扔给实习律师做？
说实话，现在大所的案子量确实大，主办律师不可能每个环节都亲自跑。但我们所会提前跟当事人说清楚——立案、开庭这种核心环节肯定是主办律师上，取证据、交材料这种辅助环节，会安排实习律师配合，不会瞒着当事人把整个案子丢给刚拿证的新人。上次有个当事人找过来吐槽，说之前的律所收了他20万，从立案到开庭连主办律师的面都没见着，全程都是个还在实习期的小姑娘跟他对接，换谁谁不生气？
问：房产纠纷律所为什么总催你尽快做财产保全？
你以为是想多收你保全担保的钱？真不是。去年有个朝阳公园附近的案子，当事人跟卖家谈了三个月，就想等着房子满二再过户，结果卖家转头就把房子抵押给了高利贷，等我们接到委托的时候，房子已经被法院首轮查封了。你要是不第一时间申请保全，等对方把房子卖了、转移了，就算你最后拿到胜诉判决，也只能对着一张废纸哭。
问：房产纠纷律所碰到对方当事人耍无赖，比如开庭不到、故意藏证据，会不会直接躺平？
躺平？我们碰到过最离谱的卖家，开庭三次都不到，电话不接，门也不开，最后我们直接申请了公告送达，花了两个月时间走完程序，最后法院缺席判决，照样把房子判给了当事人。你越怕麻烦，对方越拿捏你。
问：为什么有的房产纠纷律所建议你先跟对方协商，而不是直接起诉？
不是想劝你让步。是算过账的——你这个案子如果走诉讼，光诉讼费、保全费、律师费加起来就要十几万，还要耗个一年半载，对方要是现在愿意把房款退给你，再赔你个十几万的违约金，你拿到钱转头买别的房子不好吗？干嘛非要跟对方耗在一套可能存在产权纠纷的房子上？
问：房产纠纷律所处理装修款纠纷的时候，最烦什么情况？
烦当事人当初找装修队的时候，连个书面合同都没有，转完账就让人开工，最后装到一半人跑了，手里连个施工方的身份证号都没有，连告谁都不知道。你说这种情况，律师就算有通天的本事，也找不到被告啊。
问：为什么房产纠纷律所总让你把所有的聊天记录都导出来，不能只截你觉得有用的部分？
你以为只截对自己有利的就行？上次有个案子，当事人只截了卖家说“我肯定把房子卖给你”的聊天记录，结果对方当庭拿出了当事人之前说“那我再考虑考虑，可能不买了”的记录，差点把整个案子的走势搞翻。所有的记录，不管你觉得有用没用，全部导出来存好，律师会自己筛选哪些能用。
问：房产纠纷律所碰到公房承租权的纠纷，为什么总说这类案子难打？
因为公房的政策各个区都不一样，没有统一的裁判标准。同样是公房承租人去世，子女要争承租权，在海淀法院可能会看谁在房子里实际住了十年以上，在朝阳法院可能会看谁的户口在房子里，你根本没法拿别的区的判例往自己的案子上套。
结案前后，房产纠纷律所跟你算过的几笔“隐形账”
别以为拿到胜诉判决就万事大吉，很多坑都是在结案前后踩的。我们见过太多当事人，赢了官司却拿不到房子，就是因为没算明白这几笔账。
问：拿到胜诉判决之后，房产纠纷律所的工作就结束了？
哪有这么简单。很多当事人以为拿到判决就万事大吉了，结果对方根本不配合过户，还要走强制执行程序，法官要跑不动产登记中心，要解封，要办新的房产证，这些环节我们都得跟着跑。上次有个当事人拿到判决就把我们删了，结果过了半年找回来，说对方不配合过户，法院的执行申请都不会写，早干嘛去了。
问：房产纠纷律所为什么总提醒你，就算拿到胜诉判决，也别随便把房子租出去？
怕节外生枝。你刚拿到房子的所有权证，转头就把房子租给了那个之前跟卖家串通的租客，人家拿着个十年的租赁合同说“买卖不破租赁”，你就算是房子的所有权人，也得等租期到了才能收房。这种坑，我们见的太多了。
问：找房产纠纷律所谈委托的时候，为什么有的律师总问你跟中介的关系？
很多房产纠纷从一开始就是中介埋的坑——比如中介为了赚佣金，故意跟卖家说“买家已经把首付准备好了”，跟买家说“卖家已经同意降价了”，最后两边都没说准，闹到法院的时候，中介早就把当时的聊天记录删得一干二净。你要是跟中介的人有私人关系，很多时候能拿到关键证据，省好多事。
问：房产纠纷律所处理小产权房的纠纷，为什么从来不会给当事人承诺能拿到产权？
小产权房本身就不能在市场上合法交易，就算你跟卖家签了合同，最后闹到法院，最多判合同无效，卖家把你当初付的房款退给你，房子的产权你半毛钱都拿不到。谁要是跟你说能帮你把小产权房的产权办下来，你直接转头就走，纯纯的骗子。
问：为什么有的房产纠纷律所接案的时候，会让你把所有跟房子有关的票据都找出来？
别小看这些小票——你当初交的契税发票、物业费票据、装修材料的收据，甚至是你在房子里住了十年的水电费记录，这些都是能证明你实际占有房屋的关键证据。上次有个案子，卖家把房子一房二卖，我们就是靠当事人攒了八年的水电费票据，证明他从交房那天就一直住在房子里，最后法院把房子判给了实际占有的当事人，而不是那个只签了网签的买家。
问：找房产纠纷律所的时候，是不是名气越大的所，收费越贵效果越好？
真不一定。我见过好多红圈所的大律师，接个房产纠纷的案子，收了几十万的代理费，结果连房子在哪个小区都没搞清楚，全程交给助理跑。反而我们这种专门做房产纠纷的小所，每个案子从接案到结案，主办律师全程跟进，收费还不到大所的三分之一。说真的，当事人找律师不是找牌子大的，是找真的把你的事当回事的。
问：房产纠纷律所碰到当事人想伪造证据的情况，会直接拒绝吗？
当然。上次有个当事人找过来，说想让我们帮他做个假的转账记录，证明他已经把房款全付了。我们直接把他请出了办公室——帮你伪造证据，轻则律师执业证被吊销，重则要负刑事责任，这种钱我们赚不起。
问：为什么房产纠纷律所总劝你，买房的时候一定要把所有的口头承诺写进合同？
你以为中介说“送你一个车位”“落户能上旁边的重点小学”，这些话口头说了就算数？等你交了钱，人家转头就不认了，你连证据都拿不出来。哪怕是对方说的一句“我肯定配合你满二再过户”，你都得一字一句写在合同的补充协议里，不然到时候闹起来，谁帮你说话？