我先说件事。上个月，一位当事人拿着签好的补偿协议来找我，进门时手还在抖。丰台，一套六十平的老房子，货币补偿算下来三百二十万。他问我：这数正常吗？我看了十分钟，告诉他，你至少少了一百五十万。他不信。我说，这不是感觉，是账。
很多人对北京拆迁补偿律所的印象，还停留在打官司上。其实我们干的活，一半在谈判桌上，一半在文件堆里。真正走到法庭的，反而是少数。
下面这些问题，是这些年当事人问得最多的。我尽量说人话，也尽量说真话。
一、钱的事：补偿标准与评估
问：北京拆迁补偿的标准，到底谁说了算？
说实话，没有什么统一定价表。国有土地上房屋征收，核心依据是《国有土地上房屋征收与补偿条例》。房屋价值补偿，不得低于征收决定公告之日、被征收房屋类似房地产的市场价格。注意类似房地产和市场价这两组词——争议全从这里开始。
问：评估报告里最容易藏猫腻的地方在哪？
两个地方。第一，评估机构是谁选的。按规定被征收人有权协商选定，但很多项目直接指定，你连票都没投过。第二，可比实例怎么挑。评估师选三个参照案例，选哪三个，价差能到每平米两万。我见过同一个小区，一份报告比的是周边新盘，另一份比的是二十年前的老公房。这不是技术问题，是方向问题。
问：同样是三环边上的房子，邻居多拿八十万，问题出在哪？
可能出在很多地方——面积认定、产权性质、是不是唯一住房、有没有营业执照、签约早晚。还有一个很多人不愿承认的：你敢不敢谈。不过话说回来，多数人输在第一关，根本不知道自己能拿多少。
问：公房和私房的补偿逻辑一样吗？
完全不一样。私房看产权证，相对清楚。公房复杂得多，直管公房、自管公房、承租权、房改未过户……每一种走的路子都不同。北京老城区大量是公房，这块最容易吃亏。
问：要钱还是要房，哪个划算？
没有标准答案。但有个原则：先算货币补偿的总价，再算安置房的区位和面积，把两个数字摆一起看，别听口头承诺。安置房如果是期房，交房时间、位置、产权性质，白纸黑字写进协议里才算数。
问：无证房真的拿不到补偿吗？
不是。历史遗留的无证房，要区分建成年代、政策背景、有没有审批手续。1984年以前的，或者因政策原因未办证的，很多情况下能争取补偿。一刀切说无证就没有，那是懒。
问：停产停业损失怎么算？
这个项目经常被压低。要看营业执照、纳税记录、经营面积、停业时间。有的评估直接把非住宅按住宅算，这一项就能差出几十万。要有账目、有税单，才能谈。
二、程序的事：从公告到强拆
问：征收公告贴出来了，我第一时间该做什么？
拍照、留存、记日期。然后去查两样东西：征收决定和补偿方案。这两份文件是后面所有动作的靶子。
问：拆迁许可证能查吗？
能。现在叫征收决定和补偿方案，通常在区政府网站公示。查不到就申请信息公开。
问：补偿方案不合理，复议有用吗？
有用。行政复议是低成本的第一道程序，而且能固定证据。但要注意时效，一般是六十天。过了就是过了，没人给你补。
问：强拆来了怎么办？
先判断是不是合法强拆。合法强拆要有法院裁定，或者政府部门依照法定程序作出决定。遇到违法强拆，第一件事是报警，第二件事是录像取证，第三件事是尽快找律师。事后追责比事前阻止难得多。
问：行政诉讼的时效是多久？
六个月，从知道或者应当知道行政行为之日起算。这个期限很短，别拖。
问：钉子户能不能当？
我不建议用钉子户这个词。关键不是耗，是手里有没有牌。有法律依据、有证据、有谈判策略，叫依法维权。什么都没准备硬扛，叫赌。
问：回迁房的风险大吗？
大。位置变更、面积缩水、延期交房、产权办不下来，这四样最常见。协议里一定要写清违约责任和过渡费。
三、找律所这件事
问：北京拆迁补偿律所收费怎么收？
主要有两种：固定费用，或者基础费加风险代理。风险代理在拆迁案里比较常见，但要看清合同，别签那种把话说死的。我一般建议先做一次付费咨询，摸清底再决定。
问：律师介入的最佳时机？
越早越好。很多人是签了协议、甚至房子拆了才来。这时候能做的非常有限。公告一出来就找律师，空间最大。
问：找大所还是小所？
看具体承办人，不看牌子。拆迁案件很吃经验，一个做婚姻家事的合伙人，未必比一个专做征收的小所律师更懂。问清楚：他做过几个拆迁案，在哪个区，结果如何。
问：签委托合同要注意什么？
服务范围写清楚，是全程代理还是只出一份法律意见。付款节点写清楚。有没有单方解约条款，也要看。签之前逐条读，别嫌啰嗦。
问：谈判和打官司，哪个更有效？
多数案子是谈出来的。诉讼很多时候是筹码，不是目的。真正专业的拆迁律师，是拿诉讼当手段，逼对方回到谈判桌上的。
问：补偿协议签了字，还能反悔吗？
看情况。存在欺诈、胁迫、重大误解，或者补偿明显不公的，可以主张撤销。但难度不小，证据要求高。所以——签字之前，别急。
写了这么多，其实核心就一句话：信息不对称的地方，就是钱流失的地方。
北京拆迁补偿律所能做的，是把那些藏在文件里、藏在程序里、藏在评估报告里的东西，一条条翻出来，摆到桌上谈。剩下的事，交给你决定。