关于补偿，先搞懂这几条铁律
1. 北京拆迁补偿到底按什么标准？为什么不同区差别这么大？ 核心是“同城不同价”。集体土地和国有土地完全两码事，核心区与郊区的区片综合地价差个三五倍很正常。别拿朝阳区的标准去谈延庆，那不是傻，是缺功课。
2. 我家这个片区是棚改还是征收？性质不同影响很大吗？ 棚改项目往往打着协议搬迁的旗号，实际是商业运作，法律上绕开了《国有土地上房屋征收与补偿条例》。性质一变，维权路径就窄了。你拿到手的文件是《征收决定》还是《搬迁通知》，一定要看清，别被对方的话术带跑。
3. 征收决定下来了，我能不能申请听证？ 能，但仅限于大多数人对补偿方案有意见的法定情形。听证可不是走过场，它逼着行政机关对每一笔补偿款给出依据。可总有人觉得“听了也白听”，结果错过了白纸黑字记录对方口径的机会。
4. 评估公司是政府指定的，我能要求换吗？ 实话告诉你，你要的“换”基本没戏，但你可以要求对评估机构资质和选定程序进行审查。如果评估师没有实地查勘，或者简单套模板，那就构成程序违法，可以打掉评估报告。
5. 对评估报告结果不满意，我该怎么办？ 有两个办法：一是向原评估机构书面申请复核；二是对复核结果仍不认可，就申请专家委员会鉴定。别在电话里抱怨，必须书面提交，留好签收凭证。否则后面诉讼你就吃了哑巴亏。
6. 补偿协议里最关键的几个数字是什么？ 别光看总价。第一是单价，即每平方米的重置价或市场评估价；第二是面积认定数，公房、自建房都有不同的折算；第三是搬迁费、临时安置费的给付标准。这三个数字，一个都不能含糊，写错一个就是几十万。
7. 签字之前，哪些坑是律师都劝你别踩的？ 一不能签空白协议，二不能在附加条件里认可“现状实测面积”，三不能在弃产声明上签字。说白了，别被“先搬后谈”给骗了，腾房后你的谈判筹码清零。
8. 如果补偿谈不拢，政府会强拆吗？ 会，但必须走完法定程序：先发补偿决定，再催告，再申请法院强制执行。程序走到哪一步，你手里必须有数。所以别以为“不签字就没事”，法律上的风险正在一天天逼近。
面对强拆，你的法律武器库里有什么？
9. 看到强拆队来了，我第一时间该做什么？ 稳住，别动手。立刻拨打110报警，并且要求警察出具受案回执。即使警察不管，也要拍下警车和出警记录。同时用手机全程录像，多角度拍下现场人员和机械。这些证据将来都是维权的子弹。
10. 强拆时我报警了，警察不管怎么办？ 那就固定“警察不作为”的证据。你可以要求指挥中心告知警号，或者事后申请政府信息公开。对于公安的行政不作为，可以提起行政复议或诉讼，这在我经手的案子中屡试不爽。
11. 自家的房屋被认定为违建，是不是一分钱都拿不到？ 谁说的？违建认定也有过罚相当的问题。如果你的房屋在2008年以前建成且具有使用权证，通常应当参照合法建筑补偿。即便是真违建，地上建筑物拆除后的残值也必须返还。别被“违建”两个字吓尿。
12. 农村宅基地上房屋拆迁和国土征收有什么不同？ 集体土地有土地补偿费、安置补助费，房屋另算；国有土地则是房屋按照周边房地产市场评估，差额不是一点半点。你首先分清土地性质，别拿村里的一套说辞去套城市套路。
13. 拆迁期间，我可以把房子租出去吗？ 签约前出租，法律上效力不受影响，但征收时承租人有权主张搬迁损失。如果你是房东，最好在合同中写明“遇拆迁自动解除”，否则还得对付承租人的分账要求。
14. 空挂户头能分到安置房吗？ 分不到。安置房以被安置人口和实际居住为标准，空挂户没有共居事实，法院通常不予支持。想靠亲戚拉人头多分房？趁早死了这条心。
15. 拆迁款需要交税吗？ 一般来说，被征收人按照国家规定标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。但如果是买新购房的差价，可能要按财产转让所得纳税。细节别自己猜，带上合同找律师算。
16. 我的房子抵押给了银行，拆迁款怎么分？ 抵押权人对补偿款有优先受偿权。说白了，补偿款到账后先还给银行，剩下的才是你的。如果你想保留房源，可以要求变更担保物。银行可不会主动提醒你，得你自己提。
17. 拆迁中，政府可以冻结我的户口吗？ 可以。征收范围确定后，政府会发出暂停办理登记的通知，俗称“冻结期”，一般最长一年。期间户口迁入、房产转让等都不予办理。你自己算好时间，别把急事留到冻结期办。
选律师，别被“关系”忽悠了
18. 不服补偿决定，起诉的期限到底是多久？ 重要事情说三遍：六个月内，六个月内，六个月内！《行政诉讼法》第四十六条，从你知道或应当知道之日起算。超过六个月，神仙难救。别听朋友说“三年都可以”，那是民事诉讼时效。
19. 打赢了官司，政府不履行义务怎么办？ 申请强制执行呗。但现实中，政府有很多“皮”的招数，比如重新作出一个差不多的决定。这时候你要申请调取执行卷宗，持续施压。我见过拖了两年的案子，最后靠律师盯执行局才拿到钱。
20. 北京拆迁律所收费一般怎么算？风险代理是啥？ 靠谱的律所通常按阶段收，比如一审收个几万，二审再收，也有按到账金额提成10%左右的风险代理。跟你说“全包一口价两万包赢”的，趁早拉黑。拆迁案光证据材料就厚得一沓，两万连调阅档案都不够。
21. 怎么判断一个拆迁律师是不是真专业？ 三个判断标准：第一，他能不能说出你所在街道最新的区片综合地价；第二，他是否主动要求看你的评估报告和测绘图纸；第三，他对强拆后的国家赔偿计算是否门清。如果这三点都做不到，他就是在背话术。
22. 外地律师和本地律师在处理北京拆迁案件上有啥区别？ 外地律师经常给更便宜的价格，但北京拆迁案涉政府信息公开、勘察现场、听证会，外地律师跑起来时效性差。本地律师的优势在于熟悉北京各区法院的裁判口径。我的建议是，如果案值超过百万，还是别省那点差旅费。
23. 最后问一句：拆迁补偿协议签字前，这三个数字你核实了吗？ 如果你还没想清楚，先别签字。把价格构成让律师抄一份，回家慢慢算。拆迁是场心理战，你越急，对方越稳。拿不准就多问，别让十几年的老宅，毁在一支笔上。