上周接了个朝阳的当事人。
从接到拆迁通知到现在3个月，跑了三趟拆迁办，被踢了两次皮球，最后拿着个皱巴巴的评估报告站在律所前台，手都在抖。他问的第一个问题就是——你们真能帮我把补偿款提上去？别搞那些虚的。
先把最关心的”能不能多拿补偿”说透
问：北京拆迁补偿律所能不能帮我把补偿款提高30%以上？
答：说实话，没人敢拍胸脯说一定。但我见过的案子里，只要是评估报告漏算、补偿标准适用错、程序违法的，拿回来的钱比最初的报价高50%的都有。别信那种上来就给你算”能拿几百万”的销售，真办案子的律师，会先翻你家的权属材料，看有没有漏算的装修补偿、停产停业损失、搬迁奖励，再看拆迁方的立项文件合不合法。
问：北京拆迁补偿律所和普通民事律所打拆迁官司的核心区别在哪？
答：差远了。普通民事律师连”征地公告要在村里贴满30天”这种基本规定都未必清楚，更别说去调拆迁方的立项、规划、用地批文了。拆迁案子本质是民告官，要跟住建委、规自委、街道办打交道，没办过几十上百个案子的律师，连对方的答辩套路都摸不清。
问：找北京本地拆迁律所的时候，是不是名气越大越好？
答：真不是。大所里的拆迁团队可能就两三个人，剩下的都是刚执业的实习律师，收案的时候是主任跟你谈，最后写材料跑法院的是连北京拆迁条例都背不下来的新人。我见过当事人花了20万找了个全国连锁的大所，半年了连个政府信息公开申请都没交对。
问：拆迁律所的收费一般是什么标准？会不会赢了再抽成？
答：北京这边的行情，普通的拆迁案子，基础代理费从3万到10万不等，要是涉及的房子面积大、补偿额高，可能会按风险代理收10%-15%的后期提成。但要注意，纯风险代理不收前期费用的，大概率有坑——要么是拿你的案子练手，要么是中途找理由加价，毕竟跑法院、交材料、跟政府部门沟通都是要成本的，哪有白干活的好事。对吧，律师也要吃饭，全靠后期抽成的话，遇到那种拆迁方愿意主动谈的案子，他赚不到钱，自然不会给你好好办。
这些踩过的坑，找律所前一定要避
问：我家房子在远郊，找北京市区的律所会不会太远不方便？
答：根本不存在。我们所接过昌平、密云、延庆的案子，当事人全程不用跑，线上签合同，我们带着材料去现场勘测、去当地法院交材料，比你自己跑拆迁办效率高10倍。反而那些在远郊当地开个小门头的所谓”拆迁律师”，很多都是跟拆迁办熟得穿一条裤子的，你刚进门，人家转头就把你要维权的事报给拆迁组了。
问：拆迁方已经给我发了限期拆除通知书，现在找律所还来得及吗？
答：来得及，但别拖。收到限期拆除决定书的6个月内是法定起诉期限，过了这个时间，人家直接给你把房子拆了，你连说理的地方都没有。上周有个通州的当事人，收到通知觉得自己房子合法，等了8个月才来找我们，结果法院直接过了立案期限，气得当场拍桌子。有啥用啊。
问：北京拆迁律所会不会跟当地拆迁办有利益往来？
答：不能说完全没有。但你找的时候，但凡律师一上来就跟你说”我跟拆迁办王主任特别熟，能给你多要点钱”，你转身就走。真有那关系的人，根本不会出来开律所接案子，早去当拆迁组的顾问赚快钱了。
问：我家的房子没有房产证，找律所还有用吗？
答：太有用了。很多北京的老房子，是历史遗留问题，90年代单位分的、自己在宅基地上建的，没有证不代表是违建。拆迁方最喜欢拿”没有房产证”当借口，按最低的违建标准给补偿，一平米给几百块钱，跟抢钱一样。我们之前处理过海淀的一个老院子，没证，最后帮当事人按国有土地上房屋的标准算，多拿了200多万。
问：拆迁补偿协议签完字了，还能找律所起诉要更多补偿吗？
答：分情况。要是当时签字的时候是被胁迫的、被欺诈的，比如拆迁方说”你先签，后面大家的补偿都一样”，结果转头给别人的价高了一大截，有证据的话能撤。但要是你自己看了条款，觉得价格合适签了，转头听邻居说拿的钱比你多，就想反悔，那基本没戏。
问：找北京拆迁律所的时候，是不是承诺”包赢”的才靠谱？
答：放屁。谁敢给你承诺包赢？法院的判决是法官说了算，律师再厉害也不能逼着法官按你的想法判。但凡上来就拍胸脯说”保证给你多拿一倍补偿”的，都是销售，不是真律师。真当法院是你家开的啊？
问：集体土地上的房屋拆迁，和国有土地上的补偿标准差多少？律所能帮着按高的算吗？
答：差得不是一点半点。国有土地上的房子，周边房价一平米5万的话，补偿基本要参照周边市场价。集体土地上的房子，很多地方按重置成新价算，一平米给两三千。但要是你的房子已经在城市规划区范围内了，完全可以要求参照国有土地上房屋的标准拿补偿，这个是有最高法的司法解释撑着的，很多律师不知道这条，直接按集体土地的标准给你算，平白少拿几百万。
找对律所之前，这些常识你得先懂
问：拆迁过程中遭遇断水断路，律所能帮着走什么程序维权？
答：先打12345留证据，再给拆迁方发律师函，要是还不解决，直接起诉要求确认断水断路的行为违法，顺便要行政赔偿。别自己扛着，很多人觉得断水断路是小事，熬熬就过去了，其实这是拆迁方常用的逼迁手段，你越忍，他越得寸进尺。
问：北京拆迁律所一般处理一个案子要花多久？
答：快的话3个月，慢的话1年多。要是拆迁方的程序全是漏洞，我们发个律师函，他就主动找你谈补偿了，很快。要是对方硬扛，要打一二审，还要打行政赔偿，时间自然就长。别信那种说”一周帮你解决问题”的，哪有那么快的事。
问：找北京拆迁律所的时候，要看律师的什么资质才不踩坑？
答：别看什么律师协会的奖状，没用。就看他能不能当场给你说清楚，你家这个案子，哪个程序违法，能打哪几个官司，大概能多拿哪几块的补偿。说不出来的，就是没经验的。
问：我家是承租的公房，拆迁的补偿款是给房东还是给我？律所能帮我争取吗？
答：北京的公房承租，承租人是有合法的财产权益的。公房拆迁的补偿款，大部分是给实际承租人的，不是给房管所或者房东的。很多人不知道这条，觉得自己是租的房子，拿不到补偿，白白把几百万的补偿让出去了。
问：拆迁评估报告的价格明显偏低，律所能帮着推翻重评吗？
答：能。收到评估报告的10天内，要是你觉得价格低，可以申请复核评估，对复核结果不服的，还能找专家委员会鉴定。很多当事人拿到评估报告直接就签了，连复核的权利都不知道用，亏死。
问：找北京拆迁律所的时候，签委托合同要注意哪些坑？
答：一定要看清楚，合同里写的是哪个律师给你办案子，别最后给你换成个实习律师。还要看清楚收费的明细，有没有隐形消费，比如差旅、打印材料的钱是不是要额外收。别信那种口头承诺，所有东西都要写在合同里。
问：已经拿到拆迁补偿款了，还能找律所反悔吗？
答：要是钱都打你账户了，协议也履行完了，基本没法反悔。除非你能证明当时签协议的时候，对方给你的补偿比同地段的其他人低了一半以上，且是因为欺诈、胁迫签的，不然找了也白找。
说真的，拆迁这事儿，没人想摊上。但真轮到你家了，别傻乎乎的自己上去跟拆迁办硬刚，也别随便找个律所就交钱。北京做拆迁的律所就那么多，多问两家，多对比，别等房子被推平了才想起找律师。
那时候真的晚了。